קיבלתם פנייה מיזם, או שהשכנים בבניין מתחילים לדבר על פינוי בינוי? המדריך הזה מסביר בשפה פשוטה מה זה התחדשות עירונית, איך מתנהל פרויקט משלב ההתארגנות ועד קבלת המפתח, ומה חשוב לבדוק לפני שמקבלים החלטה.
מה זה התחדשות עירונית
התחדשות עירונית היא שם כולל לפרויקטים שבהם מחליפים או משדרגים בניינים ותיקים, ובונים במקומם בניינים חדשים, מודרניים ומוגנים. המטרה היא לחדש שכונות ותיקות, לשפר את התשתיות ולהוסיף דירות בלי לבנות על שטחים פתוחים.
בישראל מוכרים בעיקר שני מסלולים.
- תמ"א 38. פרויקט ברמת בניין בודד, שבו מחזקים את הבניין ומוסיפים לו קומות, או הורסים אותו ובונים מחדש.
- פינוי בינוי. פרויקט ברמת מתחם, שבו הורסים כמה בניינים יחד ובונים במקומם מתחם מגורים חדש, לרוב עם שטחים ציבוריים ותשתיות חדשות.
איך מתנהל פרויקט פינוי בינוי, שלב אחר שלב
פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך ארוך, ובדרך כלל הוא עובר חמישה שלבים עיקריים.
- התארגנות הדיירים. בעלי הדירות בבניין או במתחם מתארגנים, בוחרים נציגות ובדרך כלל גם עורך דין שמייצג אותם.
- בחירת יזם. הדיירים בוחנים הצעות של יזמים ובוחרים את מי שתנאיו, ניסיונו והביטחונות שהוא מציע מתאימים להם.
- הסכם ואישורים. נחתם הסכם מפורט עם היזם, ומתחיל תהליך התכנון והאישורים מול הרשויות. זה בדרך כלל השלב הארוך ביותר.
- פינוי והריסה. אחרי שהאישורים מתקבלים, הדיירים עוברים לדירה חלופית לתקופת הבנייה, והבניין הישן נהרס.
- מסירת הדירות החדשות. בסיום הבנייה הדיירים חוזרים לדירה חדשה בבניין חדש.
מהרגע שבו הדיירים מתחילים להתארגן ועד קבלת המפתח עוברות בדרך כלל כמה שנים. משך הזמן תלוי בעיקר בקצב קבלת ההסכמות ובמשך התכנון והאישורים.
מה בעלי הדירות מקבלים בדרך כלל
התמורות בכל פרויקט נקבעות בהסכם עם היזם, ולכן הן משתנות מפרויקט לפרויקט. ברוב פרויקטי פינוי בינוי מקובל שבעלי הדירות מקבלים את הדברים הבאים.
- דירה חדשה. לרוב גדולה יותר מהדירה הקיימת, עם ממ"ד, ובהתאם לתכנון גם מרפסת וחניה.
- דיור חלופי. שכר דירה לתקופת הבנייה, ובדרך כלל גם מימון של ההובלות.
- ליווי מקצועי. ייצוג משפטי ושירותים מקצועיים נוספים לדיירים, שהיזם בדרך כלל מממן.
בהרבה פרויקטים יש גם פתרונות מותאמים לדיירים מבוגרים, למשל דירה קטנה יותר בתוספת תשלום, או חלופות אחרות שמתאימות לשלב בחיים שבו הם נמצאים.
מה חשוב לבדוק לפני שחותמים
ההחלטות בשלבים הראשונים משפיעות על כל הפרויקט, ולכן כדאי להגיע אליהן עם כל המידע.
- ייצוג משפטי מטעמכם. עורך דין שהדיירים בוחרים בעצמם, שמכיר את תחום ההתחדשות העירונית ומלווה אתכם לפני כל חתימה.
- נציגות דיירים. נציגות מסודרת שמרכזת את השאלות של כולם ומנהלת את הקשר מול היזם.
- הניסיון של היזם. בקשו לראות פרויקטים שהיזם כבר השלים ומסר, ואם אפשר דברו עם דיירים שגרים בהם.
- בדיקת התמורות. שמאי שבודק את ההצעה עבור הדיירים יכול לעזור להבין אם היא מתאימה לשווי הנכס.
- לוחות זמנים. שאלו מה השלב התכנוני של הפרויקט ומה הצפי לכל שלב, כדי לתכנן את השנים הקרובות בהתאם.
כשלא כל הדיירים מסכימים
בכל בניין יש דיירים עם צרכים ושאלות שונים, וזה טבעי שלא כולם יסכימו מהיום הראשון. מדובר בבית שלהם, ולכן חשוב לתת לכל אחד מקום לשאול ולהבין.
ברוב המקרים, מה שעוזר לקדם הסכמה הוא שקיפות. מפגשים פתוחים, תשובות ברורות לשאלות, ובחינה של פתרונות מותאמים לדיירים עם צרכים מיוחדים. כשכל הדיירים מבינים מה הם מקבלים ומה לוחות הזמנים, קל יותר להגיע להחלטה משותפת.
הפרויקטים שלנו בהתחדשות עירונית באשקלון, בקריית מוצקין, בטירת הכרמל ובהרצליה
בקבוצת חי נחמיאס (Hay Nahmias) אנחנו מקדמים כיום כמה פרויקטים של התחדשות עירונית.
- מתחם הקיקיון, אשקלון. הפרויקט מורכב מ-240 יח"ד קיימות ב-12 בניני רכבת בעלי 3 קומות ברחובות הסנה, הקיקיון ואלי כהן בעיר אשקלון
- מתחם המשולש, קריית מוצקין. המתחם מורכב מ-701 יח"ד כולל חנויות כאשר המתחם מורכב מבנייני רכבת, בתים פרטים וחנויות.
- ביאליק 12 עד 34, טירת הכרמל. המתחם מורכב מ- 72 יחידות דיור ב- 5 בנייני רכבת בגובה 3 קומות.
- מתחם הפעמון, טירת הכרמל. המתחם מורכב מ272 יח"ד ב-15 מבני מגורים בגובה 3 קומות ו-61 יחידות מסחר במבנה אחד בעל 2 קומות המשמש כקניון לב העיר ברחובות משה שרת, סימטת שיטרית הרב מרדכי והרצל
- אחד העם 9, הרצליה. בלב העיר בין הרחובות אחד העם ויגאל אלון, קיים מבנה ובו שלוש כניסות, 18 יח"ד ויחידה נוספת בקומת הקרקע.
שאלות ותשובות
כמה זמן לוקח פרויקט פינוי בינוי?
בדרך כלל כמה שנים, מההתארגנות של הדיירים ועד קבלת המפתח. משך הזמן תלוי בעיקר בקצב קבלת ההסכמות ובתהליך התכנון והאישורים.
האם בעלי הדירות צריכים לשלם משהו?
בפרויקטי פינוי בינוי מקובל שהיזם נושא בעלויות הבנייה ובעלויות הנלוות לדיירים, כמו דיור חלופי והובלות. הפרטים המדויקים נקבעים בהסכם עם היזם.
מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?
תמ"א 38 מתייחסת בדרך כלל לבניין בודד, ופינוי בינוי מתייחס למתחם של כמה בניינים. בפינוי בינוי הפרויקט גדול יותר, וכולל לרוב גם שטחים ציבוריים ותשתיות חדשות.
איפה גרים בזמן הבנייה?
בדירה חלופית שכורה, שבדרך כלל היזם מממן את שכר הדירה שלה לאורך תקופת הבנייה.
מה קורה עם דיירים מבוגרים?
בהרבה פרויקטים יש פתרונות מותאמים לדיירים מבוגרים. כדאי לשאול את היזם ואת עורך הדין של הדיירים אילו חלופות קיימות בפרויקט הספציפי.