הצ'קליסט בקצרה
קניית דירה מקבלן היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות שתקבלו, ולכן כדאי להגיע לחתימה אחרי שבדקתם כמה דברים מרכזיים. הנה הרשימה בקצרה, ובהמשך הסבר על כל סעיף.
1. מי היזם, אילו פרויקטים כבר מסר ואיך נראים הבניינים שלו היום
2. מה הסטטוס התכנוני של הפרויקט ומתי צפוי האכלוס
3. שיש לכם עורך דין מטעמכם שמלווה את העסקה
4. שמפרט המכר כולל את כל מה שסוכם איתכם
5. מה המחיר הסופי, כולל הצמדה למדד ועלויות נלוות
6. שלוח התשלומים מתאים ליכולת המימון שלכם
7. מה כתוב בחוזה על מועד המסירה
8. איך מתנהלים ביום המסירה ואחריו
9. איך יוצרים קשר עם היזם לאורך הדרך ואחרי קבלת המפתח
מכירים את היזם ואת הפרויקט
הבדיקה הראשונה היא היזם עצמו. דירה מקבלן נקנית לרוב לפני שהבניין קיים, ולכן הניסיון של היזם הוא האינדיקציה הטובה ביותר למה שתקבלו.
בקשו רשימה של פרויקטים שהחברה כבר מסרה, ואם אפשר בקרו באחד מהם. בניין שאוכלס לפני כמה שנים מראה איך הוא נבנה, איך מתוחזק הלובי ואיך נראים הגימורים אחרי שימוש. שיחה קצרה עם דיירים שגרים שם משלימה את התמונה.
במקביל שאלו על הפרויקט עצמו. באיזה שלב תכנוני הוא נמצא, מתי מתוכננת תחילת הבנייה ומה מועד האכלוס המשוער. ככל שהפרויקט מתקדם יותר, כך יש פחות אי ודאות לגבי לוחות הזמנים.
עורך דין מטעמכם
עורך דין שמייצג אתכם, ולא את הפרויקט, הוא חלק בסיסי מכל עסקה לקניית דירה מקבלן. בפרויקטים חדשים יש בדרך כלל גם עורך דין מטעם היזם, אבל תפקידו לייצג את החברה.
עורך הדין שלכם יעבור על החוזה, יסביר כל סעיף ויבדוק את העסקה מנקודת המבט שלכם. כדאי לבחור עורך דין שמתמחה בנדל"ן ובדירות חדשות, ולערב אותו לפני החתימה ולא אחריה.
שאלו אותו מראש מה כלול בשכר הטרחה ומה עלות הליווי עד הרישום הסופי של הדירה על שמכם.
קוראים את מפרט המכר
מפרט המכר הוא המסמך שמתאר את הדירה שתקבלו, והוא מצורף לחוזה. הוא כולל בין השאר את שטח הדירה, חומרי הגמר, הריצוף, הכלים הסניטריים, המטבח, מערכות החשמל והאינסטלציה ופרטי הרכוש המשותף.
קראו אותו בעיון ושאלו על כל סעיף שלא ברור לכם. חשוב במיוחד שכל מה שסוכם איתכם בפגישות, למשל שדרוג מטבח או שינוי בחלוקת החדרים, יופיע בכתב במפרט או בנספח לחוזה. מסמך כתוב ומסודר מגן על שני הצדדים ומונע אי הבנות בהמשך.
שימו לב גם לשטח הדירה. בקשו הסבר איך חושב השטח שמופיע במפרט ומה בדיוק נכלל בו.
מבינים את המחיר הסופי
המחיר שמופיע בהצעה הוא נקודת המוצא, אבל העלות הכוללת של הדירה מורכבת מכמה רכיבים נוספים. כדאי לבנות תמונה מלאה לפני החתימה.
- הצמדה למדד תשומות הבנייה. ברוב העסקאות לקניית דירה מקבלן, חלק מהתשלומים צמוד למדד שמשקף את השינויים בעלויות הבנייה. שאלו אילו תשלומים צמודים ואיך זה משפיע על הסכום שתשלמו בפועל.
- מס רכישה. משולם לרשות המסים, וגובהו תלוי במחיר הדירה ובמצב שלכם, למשל אם זו הדירה היחידה שלכם. עורך הדין שלכם יכול לחשב אותו מראש.
- שכר טרחה והוצאות משפטיות. גם של עורך הדין שלכם וגם הוצאות שנקבעות בחוזה.
- שדרוגים ותוספות. כל שינוי שתבחרו מעבר למפרט, ועלויות שאינן כלולות במחיר אם יש כאלה.
לוח תשלומים ומסלולי מימון
לוח התשלומים קובע מתי ובאילו סכומים תשלמו את מחיר הדירה. בדרך כלל התשלומים מתפרסים לאורך תקופת הבנייה, וחלק מהיזמים מציעים מסלולים שונים, למשל תשלום חלקי בחתימה והיתרה קרוב למסירה.
לפני שבוחרים מסלול, בדקו שהוא מתאים לתזרים שלכם ולמועד שבו תקבלו את המשכנתא. שווה לפגוש יועץ משכנתאות מוקדם, כדי לדעת מראש מה גובה המימון שתוכלו לקבל ומתי.
אם אתם מוכרים דירה קיימת כדי לממן את הרכישה, התאימו את מועד המכירה ללוח התשלומים.
מועד המסירה
מועד המסירה הוא התאריך שבו תקבלו את המפתח, והוא מופיע בחוזה. בדקו שכתוב בו מועד מוגדר, ושאלו כל שאלה שיש לכם לגבי לוחות הזמנים.
פרויקט בנייה נמשך כמה שנים, ולכן חשוב לדעת מראש איך תתעדכנו בהתקדמות העבודות. שאלו מי איש הקשר שלכם, באיזו תדירות יוצאים עדכונים ואם אפשר לבקר באתר בשלבים מסוימים.
אם המעבר לדירה קשור למועד אחר, כמו סיום חוזה שכירות או מכירת דירה קיימת, השאירו מרווח ביטחון בתכנון.
יום המסירה ומה קורה אחריו
יום המסירה הוא הפעם הראשונה שבה תראו את הדירה גמורה. הגיעו אליו מוכנים, עם מפרט המכר ביד, ובדקו את הדירה בנחת. רוכשים רבים מגיעים עם מהנדס או בודק מקצועי, שיודע לזהות פרטים שקשה לראות בעין לא מקצועית.
כל הערה נרשמת בפרוטוקול המסירה, המסמך שמתעד את מצב הדירה באותו יום. עברו עליו לפני החתימה וודאו שכל מה שמצאתם מופיע בו.
גם אחרי קבלת המפתח הקשר עם היזם ממשיך. אם גיליתם תקלה, פנו למחלקת השירות בכתב וצרפו תמונות, כך הטיפול מהיר ומסודר יותר.
איך זה עובד אצלנו ב-HIGH GROUP
ב-HIGH GROUP (חי נחמיאס) אנחנו בונים ומשווקים פרויקטים למגורים
רוצים להכיר את הפרויקטים שלנו?
שאלות ותשובות
כמה זמן עובר מהחתימה ועד קבלת המפתח?
זה תלוי בשלב שבו הפרויקט נמצא בזמן הרכישה. בפרויקט שעוד לא התחיל להיבנות מדובר בדרך כלל בכמה שנים, ובפרויקט בשלבי בנייה מתקדמים התקופה קצרה יותר. המועד המדויק מופיע בחוזה.
האם כדאי לקחת עורך דין משלי כשקונים דירה מקבלן?
כן, זה מומלץ מאוד. עורך הדין של הפרויקט מייצג את היזם, ועורך דין מטעמכם בודק את העסקה מנקודת המבט שלכם.
מה זה מדד תשומות הבנייה?
מדד שמתפרסם מדי חודש ומשקף את השינויים בעלויות הבנייה, כמו חומרים ועבודה. כשחלק מהתשלומים צמוד אליו, הסכום שתשלמו בפועל יכול להשתנות. החוזה מפרט אילו תשלומים צמודים ואיך מחשבים את ההצמדה.
מה ההבדל בין החוזה למפרט המכר?
החוזה קובע את תנאי העסקה, כמו המחיר, לוח התשלומים ומועד המסירה. מפרט המכר מתאר את הדירה ואת הבניין, ומצורף לחוזה כחלק ממנו.
מה עושים אם מגלים ליקוי אחרי שנכנסים לדירה?
פונים למחלקת השירות של היזם בכתב, מתארים את הליקוי ומצרפים תמונות. פנייה מסודרת ומתועדת מאפשרת טיפול מהיר יותר.